Четыре ошибки бизнеса при аренде помещений

0

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым недорогим способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий соглашения с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на какой отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают соглашения и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод дома или сооружения в эксплуатацию. Поэтому арендатор должен в первую очередь увериться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на аграрный участок, категории земель и виде разрешенного использования. Такие меры должны быть зачислены, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный соглашение по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные оружия, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится объектом рассмотрения в арбитражных спорах. Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два заключительных этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по соглашению аренды, который ранее был признан судом недействительным. Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных оружий.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в дому, не введенном в эксплуатацию, они не смогут. Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору лишь для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Сообразно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно условиться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи. Неопытные арендаторы при составлении соглашения не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а порой и к судебным тяжбам. Практика судов однозначна: арендатор обязан тащить расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Так, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном дому под торговлю продовольственными товарами и алкоголем. После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор адресовался в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким манером неосновательно обогатился. Позиции судов всех инстанций были однозначны: не случилось никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является долгом арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Любая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении соглашения такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны отвечать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если направление объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых других целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК. Подобные случаи не раритет в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета. По иску прокуратуры соглашение аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает нужда переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса. Все улучшения, а также связанные с ними затраты надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два образа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их дефиниции туманны. Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в соглашенье. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя. Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отрекается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном распорядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Отдельный помещения были переданы арендатору без отделки. Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные труды (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации). Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в итоге произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в соглашенье все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Посетите магазины партнеров:

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные поля помечены *