Обыкновенно при изъятии квартиры для государственных и муниципальных нужд гражданин получает иное имущество или соответствующее возмещение, а ипотека распространяется на предоставленное взамен собственность, следует из текста закона об ипотеке.
Это работало так: при сносе квартир новоиспеченное жилье граждане получают сразу же, по договору мены – и в этот момент эта новоиспеченная квартира может быть предоставлена банку в залог, сообщает юрист Orient Partners Ксения Казакова. «Единственное заявка банка – непрерывность залога. То есть снятие с залога престарелого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового», – известили в пресс-службе банка «Дельтакредит».
Но жильцам домов, попавших в программу реновации, на это рассчитывать не вытекает. «В проекте закона предусмотрено лишь появление в момент сноса некого обязательства и права человека спрашивать равнозначную квартиру. В момент выселения из старой квартиры у человека не возникнет права собственности на новоиспеченную квартиру, которую он мог бы предоставить банку в залог», – говорит Казакова. Она помечает, что законопроект не устанавливает никаких сроков выделения и получения новоиспеченного жилья: фонд реновации предоставит банку обеспечение, но пока малопонятно, как это будет работать. «Перед сносом новым собственником жилья будет представлять город, говорится в законопроекте, и, как новый собственник, город может распоряжаться недвижимостью — и ее снести», – правящий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Пятиэтажки 60-х гг. занимают до 13,4% портфеля закладов банка «Дельтакредит», вместе с пятиэтажками 50-х и 60-х гг. – до 20% (21 000 объектов), но в банке не делят пятиэтажки, к образцу, на хрущевки и сталинки. Реальный масштаб проблемы может очутиться небольшим: по предварительной оценке Сбербанка, у него порядка 130 заемщиков имеют ипотеку на квартиры в домах, которые планируется включить в московскую программу реновации. «Спрос на ипотеку для приобретения квартир в этом жилом фонде был ничтожным», – отметили в пресс-службе.
Банки как могут страхуются от таких ситуаций: так, «ВТБ 24» не предоставляет ипотечные займы в пятиэтажках советской постройки, какие есть в списках на снос и реконструкцию. По словам представителя «ВТБ 24», у банка бывальщины «единичные обращения» от ипотечных заемщиков в связи с программой реновации. В случае если объект недвижимости вносится в список на снос, банк готов заменить объект ипотеки на новый, указал представитель «ВТБ 24», отметив, что случаи обращения клиентов в подобных ситуациях единичны. В рамках замены заклада меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, новый кредит не выдается, указывает он. При этом новоиспеченная квартира должна соответствовать требованиям банка, быть не хуже изначальной по своим характеристикам (так, не являться ветхим строением, не иметь незарегистрированных перепланировок), быть по базарной стоимости не ниже изначальной квартиры, говорится там.
С этим возникает еще одна проблема: вместо равноценного жилья в законопроекте имеется формулировка «равнозначное» – равное по количеству метров, но не по цене, сообщает Казакова. «Если банки должны принимать выданное взамен жилье в качестве замены, тогда необходима корректировка закона об ипотеке», – говорит Казакова. «Взамен собственник получит жилье не меньшей площади, проблема – какого качества и где оно будет расположено», – говорит Неделько. «Если стоимость новоиспеченного жилья окажется ниже предыдущего и не будет обеспечивать стоимость кредита, банк в подобный ситуации вправе потребовать досрочного возврата кредита и обратить взыскние на собственность», – резюмирует он.
Мифы и реальность: как будут расселять москвичей по закону о сносе пятиэтажек
PhotoXPress
Слово первое. Сносить будут только аварийные или ветхие хрущевки. Концентрированные дома, блочные пятиэтажки или любые дома выше пяти этажей сносить не будут
1/20
PhotoXPress
2/20
Shamil Zhumatov / Reuters
Слово второе. Давать новую квартиру будут в своем зоне или в соседних. Далеко от прежнего жилья никого расселять не будут
3/20
А. Гордеев / Ведомости
Реальность. Нет гарантий, что вы останетесь в своем зоне, в пределах привычной инфраструктуры (доступности к метро, магазинам, школам, ребяческим садам и т. д.). Законопроект разрешает переселять вас в соседние зоны, жителей Центрального округа, Зеленограда и новой Москвы – в пределах округа (законопроект, статья 7, стр. 18)
4/20
Руслан Шамуков / ТАСС / Интерпресс
Слово третье. Новая квартира будет больше старой. Обитателей коммуналок расселят в отдельные квартиры
5/20
Медведев Денис / PhotoXPress
Реальность. Законопроект гарантирует, что жилая площадь в новоиспеченной квартире будет не меньше жилой площади в старой квартире. Квартиру вящей площади закон не гарантирует, независимо от числа прописанных в ней людей. Обитателям коммуналок также закон обязывает предоставить только ту площадь, какая у них есть. Переезд в отдельную квартиру закон не предполагает (законопроект, статья 7 (3), стр. 17-18)
6/20
Медведев Денис / PhotoXPress
Слово четвертое. Новая квартира будет дороже старой. Ее можно будет реализовать и получить больше денег
7/20
М. Стулов / Ведомости
Реальность. По законопроекту новоиспеченное жилье будет равнозначным (столько же метров), а не равноценным (таким же по стоимости). При этом новый дом может находиться дальше от центра и метрополитен, не обладать аналогичной инфраструктурой и озеленением. Цена такого жилья может быть существенно меньше стоимости нынешнего (законопроект, статья 7 (3) стр.17-18)
8/20
Д. Абрамов / Ведомости
Слово пятое. Качество жилья в новостройке будет лучше, чем в престарелом доме
9/20
Д. Абрамов / Ведомости
Реальность. Законопроект позволяет отходить от строительных, санитарно-эпидемиологических, пожарных, экологических норм при строительстве жилья в поясу реновации. Для этого достаточно лишь получить от правительства Москвы «особые технические условия». Таким образом, гарантии качественного жилья никак не устанавливаются (законопроект, статья 7 (1) стр. 12, абзац 3).
10/20
Андрей Гордеев / Ведомости
Слово шестое. Среда обитания в новых кварталах существенно улучшится: будет неплохая планировка дворов, парковки, школы, детские сады, поликлиники, больницы, парки. Город сделается лучше
11/20
Е. Разумный / Ведомости
Реальность. В законопроекте говорится о предполагаемом благоустройстве и озеленении территорий, а также о появлении необходимых объектов социальной инфраструктуры. Но нормативы по плотности и высотности застройки (высотные дома могут быть выстроены впритык друг к другу), количеству и расположению школ, ребяческих садов, поликлиник, парковок, площади озеленения дворов не показаны. Это все по желанию застройщика (законопроект, статья 7 (1) стр. 12)
12/20
Trend / PhotoXPress
Слово седьмое. Собственники жилья получат жилье в новом доме в собственность.
13/20
С. Портер / Ведомости
Реальность. По законопроекту вы лишаетесь права собственности на квартиру (передаете ее в собственность «фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве»), а взамен получаете от фонда обязательство передать вам иное жилье в собственность когда-нибудь в будущем – порядок и срок подобный передачи не установлен (законопроект, статья 1, стр. 5-6)
14/20
PhotoXPress
Слово восьмое. Переселение – только добровольное. Если жители против, то дом сносить не будут
15/20
М. Стулов / Ведомости
Реальность. Правительство Москвы по своему усмотрению решает, каким манером учитывать мнение жителей и учитывать ли его вообще (законопроект, статья 1, стр. 4, абзац 2). На встречах обитателей с главами районов (19 апреля) назывались разные цифры порога похвалы для переселения – от 50% плюс 1 голос до 80-90% голосов. Это вытекает из комментариев жителей, опубликованных в соцсетях. Голосование обещают прочертить через интернет-проект «Активный гражданин», как именно и кто будет принимать участие в голосовании, не рассказывается
.
16/20
Константин Чалабов / РИА Новинки
Обещание девятое. Переселенцам не нужно платить за капитальный ремонт
17/20
А. Гордеев / Ведомости
Реальность. Собственник квартиры перестает платить за капитальный ремонт лишь после того, как его дом будет исключен из этой программы. Но процедура такого исключения не прописывается. В итоге взносы за капитальный ремонт могут хватать до момента сноса дома и потом их не вернут (законопроект, статья 7 (3) стр. 23, абзац 3)
18/20
Евгений Благоразумный / Ведомости
Обещание десятое. Если предложенные варианты не устраивают, можно адресоваться в суд
19/20
Д. Новожилов / Ведомости
Реальность. Если в течение 60 дней после того, как вам послали письмо о переселении, вы не согласились переехать добровольно, вас выселяют по суду. Оспорить это решение в суде невозможно. Факт сноса дома оспорить нельзя. Можно оспорить лишь размер квартиры, в которую вас переселяют. При этом законопроект не спрашивает никакого подтверждения того, что вы получили уведомление о переселении. Вы можете вообще не ведать о том, что вас хотят переселить (законопроект, статья 7 (3), стр. 19-22)
20/20
