Инвесторы готовы вложить более 30 млрд рублей в дома престарелых в России

РАЗНОЕ

В сегодняшнее время на территории России, по данным Минтруда, насчитывается 259 000 пунктов в государственных домах престарелых и около 10 000 мест, по этим НП «Мир старшего поколения», – в коммерческих пансионатах. Из них в Москве и Подмосковье – возле 6000, в Петербурге – 3000, во всей остальной России – 1000. Надобность гораздо больше, и это понимают инвесторы: как подсчитали в NAI Becar, на сегодняшний день заявлено о реализации проектов совокупным объемом немало чем на 30 млрд руб. как частных компаний, так и проектов, строящихся на условиях государственно-частного партнерства (ГЧП).

В I квартале 2017 г. в пос. Малаховка Московской районы завершится строительство частного дома-интерната для пожилых людей по схеме ГЧП. Комплекс возводится по проекту компании «Северин проект», заказчик – «Сениор групп», какая инвестировала в проект общей площадью 7000 кв. м 1,3 млрд руб. Страна предоставляет налоговые льготы, которые позволят сэкономить возле 40 млн руб.

Всего здесь будет жить 180 старцев. Для людей, нуждающихся в особом медицинском уходе, предусмотрено психоневрологическое филиал. Помимо палат в комплексе из трех жилых и одного административно-жилого корпуса запроектированы досуговый середина, летний театр и парк.

В портфеле «Сениор групп» это шестой пансионат для пожилых, но первоначальный, построенный специально для нужд престарелых постояльцев, а не адаптированный для этих мишеней. В 2017 г. компания планирует приступить к строительству еще минимум двух объектов, итого же программы по строительству таких пансионатов только при посредничестве «Сениор групп» имеется у пяти регионов. По данным аналитиков NAI Becar, сегодня на этом базаре действует около 10 сетей с предложением размещения немало чем в 50 объектах, преимущественно в Московской области, всего на 2500 пунктов.

Мир стремительно стареет

По прогнозам Всемирной организации здравоохранения, часть населения в возрасте старше 60 лет почти удвоится к 2050 г. с 12% до 22%. Таким манером, к 2050 г. на планете будет более чем 2 млрд людей в году старше 60 лет. И людей не бедных. По оценкам агентства Euromonitor International, покупательская способность этих людей будет $15 трлн. Такие изменения всемирный демографии повлияют на многие сферы жизни, от здравоохранения до экономики.
В вселенной вопросы расселения пожилых и помощи им решаются по-разному. Недавно в нескольких европейских краях одновременно были заявлены проекты кварталов мультиформатной недвижимости, в застройку каких были интегрированы дома или секции, специально оборудованные для пожилых людей. Иной вариант – «деревни для пожилых», состоящие из домов (индивидуальных или многоквартирных) для самостоятельной существования. По мере того как состояние людей, живущих независимо, портится, они могут начать пользоваться услугами дома гостиничного образа.

Степень самостоятельности

Специалисты выделяют три типа объектов недвижимости, строящихся для проживания пожилых, и чем меньше человек может сам, тем объекты сложнее: для людей с самостоятельным проживанием; для тех, кто либо не хочет, либо не может полностью себя обслуживать, так готовить, стирать (assistant living, такой своеобразный гостиничный сервис). Третий сегмент самый сложный и на сегодняшний день самый общераспространенный – дома для людей, которые не могут себя обслуживать и спрашивают специализированного ухода.

До кризиса 2008 г. в России было несколько попыток создать поселения для пожилых и дома гостиничного образа. Можно вспомнить проект «Газпрома» «Хрустали» для отставных работников корпорации, в каком сочетались два вида недвижимости – пансионат для людей, требующих ухода, и поселение для деятельных пенсионеров. В качестве дома для «ленивых пенсионеров» позиционировался многоквартирный комплекс «Сосны» на территории санатория, инфраструктура какого – бассейн, спа-процедуры – доступна для жильцов. Концепция сработала – в «Соснах» покупали квартиры «возрастные» состоятельные люд или дети для пожилых родителей.

Домов для людей, требующих ухода, выстроено существенно больше – потребность в них признает и официальная статистика. По этим ВОЗ, жить самостоятельно из-за состояния здоровья не могут возле 18% россиян старше 70 лет, но только 2% из них есть в специализированных учреждениях. Эти объекты являются социально значимыми. По этим Минтруда России, в специализированных учреждениях находится 259 000 пожилых людей и инвалидов, официальная очередность в государственные дома-интернаты для пожилых в России на сегодняшний день – 14 000 человек. По расчетам НП «Мир старшего поколения» (основаны на демографических этих и на вероятности тех или иных возрастных заболеваний), потребность в местах в специализированных учреждениях имеется у 630 000 пожилых людей, а через 10 лет таких пунктов понадобится 1 млн.

По данным, которые приводит Алексей Сиднев, гендиректор «Сениор групп», в сегодняшнее время в России на 1000 жителей приходится 14 коек в специализированных учреждениях для пожилых, в Германии – 33, во Франции – 46, в США – 65, в Польше – 27.

«Наши» 14 коек – это пункты и в социальных, и в частных домах. Понятно, что условия проживания, произнесём так, несколько различаются. Наиболее востребованными как раз являются частные пансионаты, сейчас идет процесс становления ГЧП в этой районы и передачи соцуслуг в частные руки. Сиднев напоминает, что по планам Минфина в 2018 г. частным организациям отдадут не немного 20% от общего объема соцуслуг. В 2019 г. доля частных исполнителей должна добиться 40%, в 2020 г. – 60%, в сфере ухода за пожилыми людьми это может быть эффективно.

Как это делается в Израиле

Одной из самых многообразных систем обеспечения жизни пожилых обладает Израиль. «На дефиниция характера услуг, которые могут быть предоставлены пожилому человеку, воздействуют показатели состояния его здоровья и социально-экономического статуса», – повествует Дмитрий Мазо, архитектор, член наблюдательного совета компании Pareto Capital 80/20 Israel. Для малообеспеченных пожилых граждан созданы особые сети, функционирующие при поддержке министерства социального обеспечения. Наиболее крупная из них, МИШАН, была создана еще в 1931 году по заявке профсоюзной организации. Сегодня жилье в домах этой сети субсидировано страной. Разумеется, что условия социального жилья не «5-звездочные», но в них поддерживается достойный степень жизни и предоставляются все необходимые услуги. Для более обеспеченных пожилых израильтян есть система так называемого «Защищенного жилья». Обычно это – жилые дома с квартирами небольшого размера, предназначенных для проживания одиночек или супружеских пар. Израиле есть и поселки для пожилых. Например, недалеко от города Нетания размещён поселок «Рамат Полег», где пожилые люди проживают в отдельных домах.
Система оплаты государственных домов престарелых в Израиле весьма сложна. Для кое-каких они бесплатны, а некоторым стоят тысячи шекелей в месяц – от 4000 и до 10000 шк. (образцово от 1000 до 2600 долларов). По закону, если пожилой человек бедствует в постороннем уходе, детей можно обязать выплачивать алименты родителям. Размер зависит от социального позы детей и супруга/и. Существует так называемая система некудот (баллов), по какой учитывается количество детей, их доход, семейное положение, имущественное состояние и т.д.
«Но несложная аренда – это наименее распространенный и самый неудобный способ, – повествует Дмитрий Мазо. – Гораздо популярнее в Израиле залоговый фонд и помесячная плата». Идея несложна: у большинства пожилых людей в Израиле есть квартира, какую они продают, а деньги вкладывают в содержание жилья в одном из комплексов для пожилых, с учетом своих предпочтений и финансовых возможностей. «Положим, пожилая пара получила за квартиру $300 000. Деньги делятся напополам, половина идет в фонд, половина – на оплату ежемесячных услуг и коммунальных платежей. Эта сумма рассчитана примерно на 15 лет». Что такое залог? Деньги, которые пожилой человек вносит вместо арендной платы и вящая часть которых возвращается ему при переезде в другое место. Если же он умирает, остаток суммы получают его наследники. Дальше все построено на статистике. Как не прискорбно об этом говорить, но продолжительность существования – это более или менее объективный показатель. Квартиры время от поре освобождаются. Предположим, что кто-то прожил 10 лет из 15, какие оплатил, а кто-то и все 20. Таким образом, один внес плату за иного. Звучит жестоко, но на практике это дает человеку гарантию гарантированной старости», – рассказывает Дмитрий Мазо.
В США, по данным NAI Becar, работает более 50 крупных сетей, специализирующихся на предоставлении услуг проживания и ухода для лиц пожилого года. На долю этих сетей приходится около 400 000 пунктов. Основную долю (80%) составляют одноместные номера площадью от 18 до 30 кв. м. Стоимость проживания начинается от $3000 в месяц и существенно зависит от образа и состава необходимых услуг.

СвернутьПрочитать полный текст

Необходим коммерческий спрос

По словам вице-президента NAI Becar Дмитрия Сороколетова, базар коммерческих домов престарелых в России развивается активно, предложение растет в посредственном на 7–12% в год: «По приблизительным подсчетам, с учетом платежеспособности населения емкость потенциального спроса в цельном может составлять 150 000 койко-мест, из которых на Москву и район будет приходиться 20 000 койко-мест. Оплата размещения в таких домах осуществляется как посуточно (от 1500 руб. в сутки), так и ежемесячно (от 45 000 руб.)». Образцово такие же показатели у НП «Мир старшего поколения», которое пансионаты делит на несколько сегментов – премиум, бизнес, комфорт и эконом. Для образца: в Москве и Подмосковье, как уже говорилось выше, по данным НП «Мир старшего поколения», число мест в частных пансионатах для пожилых – около 6000, из них к сегменту премиум относится лишь 1%, к сегменту бизнес – возле 5%, комфорт – чуть более 30% мест, эконом – немало половины.

Стоимость проживания, по словам Сиднева, примерно вытекающая: в экономе – 35 000 руб. в месяц, в комфорте – до 60 000 руб., в бизнесе – до 100 000 руб.

По словам Сороколетова, посредственный объем инвестиций при условии реализации проекта с нуля может составлять 100 000 руб. за 1 кв. м. В подневольности от уровня проекта срок окупаемости домов престарелых может колыхаться от семи до 15 лет. «От семи лет – с учетом налоговых льгот и субсидий, 12 лет – без льгот и субсидий», – уточняют в «Сениор групп». «Нет налога на барыш, нет НДС. Если мы берем кредит для реконструкции или строительства такого объекта, федеральный бюджет возвращает ключевую ставку. В теории. На практике это пока не трудится», – добавляет Сиднев. Даже с учетом преференций «такие проекты могут являться только в крупных городах, где есть достаточный коммерческий спрос, но если это мастерить по стране, то нужна помощь государства», резюмирует он.

Приемлемые для инвесторов стоимости на услуги возможны только в богатых регионах. «Если беспорочно, пока только в Москве», – признается Сиднев. Чтобы услуга была доступна не лишь для богатых и не только для москвичей, разработана схема строительства качественных домов для пожилых (и очередников региона) с участием страны. В таком строительстве в паре с «Сениор групп» хотят участвовать и уже подтвердили эту готовность, выделив участки под стройка и получив одобрение губернаторов, пять регионов: Иркутск, Смоленск, Воронеж, Архангельск и Московская район. Сиднев определяет модель ГЧП как «рубль на рубль на рубль»: «Рублевка дает инвестор, рубль – региональный бюджет, рубль – федеральный. Схема пока теоретическая, сейчас мы стряпаем нормативную базу».

Расчеты инвесторов выглядят примерно так, сообщает Сиднев: «Допустим, мы получаем объект из трех отделений по 36 пунктов. Две трети мест будут отданы очередникам субъекта по пониженному тарифу – 35 000–40 000 руб. в месяц. Треть – коммерческая по тарифу возле 60 000 руб. В управление мы получаем все койки, на государстве мы зарабатываем 5%, на коммерческих пунктах – 30%. Этого достаточно, чтобы вернуть наши инвестиции».

Новоиспеченное для старых

«Правильно спроектированное с учетом современных требований дом делает две вещи – повышает качество и продолжительность жизни его обитателей и мастерит проще работу обслуживающего персонала (его требуется меньше), – продолжает Сиднев. – Оно выгоднее в управлении, чем те типовые проекты, какие есть сейчас в стране».

«Когда мы начали проект пансионата в Малаховке, какой должен принять первых постояльцев в этом году, мы чуть ли не месяц потратили на дефиниция типологии объекта. От этого зависят нормативы: сколько надлежит быть квадратных метров на человека, какие должны быть удобства, сервисы, – повествует гендиректор «Северин проекта» Александр Балабин. – Если наименовать объект геронтологическим центром, нужно обеспечить довольно положительную научную базу, плюс нужно быть близко к стационару, плюс надлежит быть достаточное количество зеленых территорий для прогулок и т. д. Наш проект установили как «дом-интернат общего типа с психоневрологическим отделением». Компания принимает участие в разработке законодательной базы для Рекомендации Федерации, которая даст возможность скорректировать нормативы для стройки домов престарелых. По его словам, такие изменения необходимы: «По версии престарелых СанПиНов, в доме престарелых обязательно должен был быть кино на 200 мест, комната трудотерапии, интенсивной терапии, покойницкая и т. д.». «На 40% площадей больше, чем надо, – подсчитывает Балабин. – Все соображают, что это нужно изменить, а изменения закрепить законодательно. И сейчас Минстрой собирает проекты домов престарелых новоиспеченного поколения, чтобы сделать типовые варианты».

Оцените статью
Z1V.RU - Актуальные новости России и Мира
Добавить комментарий