Подмосковные коттеджи перестали покупать в кризис

0

Большинство новоиспеченных проектов на рынке загородной недвижимости Московского региона представлены участками без подряда (УБП). Земля без построек, но с подведенными коммуникациями и путями оказывается сейчас самым выгодным продуктом. Участки с готовыми всегда дорожающими коттеджами почти не продаются. Даже в элитном сегменте загородного базара почти половина сделок — это покупка «голой земли».

«Многие лендлорды выкидывают на базар землю, за которую они платят постоянно растущие налоги, банки реализуют непрофильные активы. Многие из существующих проектов обнаруживают новые очереди в поселках, оптимизируя нарезку участков под вновь сформировавшийся спрос», – повествует гендиректор компании Landwerk Дмитрий Гордов. Землевладельцы сделались действовать активнее, считает Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео девелопмент».

«Выходит укрупнение компаний, которые занимаются поселками без подряда. Базар становится более системным и понятным для потребителя, — говорит генедиректор «Группы Земер» Илья Терентьев. — Небольшие компании не справляются в нынешних условиях немощного спроса и вынуждены либо морозить проекты, либо уступать немало крупным игрокам (на их долю приходится около 50% этого базара). Последние при наличии свободных средств могут структурировать спрос, вести деятельную политику по скупке новых участков/проектов по низким стоимостям. Например, в УК «Русская сотка» систематически обращаются землевладельцы с мольбой продать их активы по 12 000-25 000 руб. за сотку с расположением от 30 до 60 км от МКАД на закате области.

Наибольшим спросом, как и год назад, пользуются участки по 6-10 соток с подведенными коммуникациями. «До 1,5 млн руб. в эконом-классе и до 5 млн руб. в сегменте «бизнес», – оценивает Лещев. Непременный атрибут успешных продаж, по его словам, рассрочка. Терентьев тоже именует залогом продаж в новых проектах адекватные цены, рассрочки и приметную строительную активность в поселке. «Также хорошо продаются проекты на рослой стадии готовности, где есть коммуникации, сделаны дороги, доля построено», — говорит он.

В представлении клиентов, идеальный земельный участок есть не далее чем в 30 км от МКАД, расположен рядом с лесом или рекой, имеет все коммуникации и стоит возле 1-1,5 млн руб. (таков средний чек покупки), описывает спрос директор департамента «Инком-недвижимости» Андрей Кройтор, добавляя, что «таких предложений на базаре немного». По оценке Гордова, ценник зависит от локации, земля без коммуникаций стоит от 200 000 до 4 млн руб. за участок. Сделаться владельцем шести соток можно и за 60 000 руб., но за 100 км от Москвы, там, где обыкновенно нет ни коммуникаций, ни какой-либо инфраструктуры, предупреждает Андрей Кройтор.

Посредственная цена предложения, по данным «Инкома», 2,5 млн руб., она снизилась за год на 26,5% из-за обилия таких поселков низенького качества. Коттеджи, напротив, за год подорожали на 24% до 49,4 млн руб. В «Инкоме» такую динамику объясняют тем, что на базаре осталось только дорогое предложение, а новых бюджетных проектов не сходит.

«Чем ближе к Москве, тем меньший выбор доступен покупателям», – сообщает управляющий партнер компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Посредственный бюджет покупки, по версии «Миэля», 5,75 млн руб. (27% рост с крышки 2015 г.): «Дом или дача обойдутся дешевле».

«В Подмосковье между 60 и 120 км очутилось слишком много земли, переведенной под дачное строительство. В итоге мы имеем обилие небрежно задуманных и недостроенных поселков, какие не добавляют привлекательности Московской области, – рассказывает Максим Лещев. – Во немало поселках – 65% предложения, – в лучшем случае проходит одна торговля в месяц, они хоть как-то держатся на плаву. 10% из этой массы – «огороды», участки без каких бы то ни было коммуникаций. Это экстрадешевая земля, какая продается именно из-за своей низкой стоимости». Совершенно неудачных и непродающихся поселков, по оценке Лещева, около 25%: «Все они есть далее 60 км от МКАД, и строительство в них заморожено. Нет продаж – не финансируется стройка, образуется сомкнутый круг». Успешных проектов, где может быть и по 60 торговель в месяц, меньше всего – около 10%. «У покупателей кушать деньги и потребность жить за городом», – уверен эксперт, надо попросту предложить ему правильный продукт в правильном месте.

В поселках «Ясногорье», «Талицкие берега» и «SmartVille Дмитровка» Landwerk заключил совокупно 60 сделок с участками без подряда, посредственный чек в них составил 550 000 руб., 2,20 млн руб. и 1,7 млн руб. соответственно, приводит образцы Гордов. Коттеджи его компания продает в поселках Veranda, «Софринские пруды» и «SmartVille Дмитровка» (140-180 кв. м, возле 5,5 млн руб.). “Гео девелопмент” продает участки в поселках «Клязьминский парк» (12 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, 3-3,5 млн руб. в сренем) и «Рождественский парк» (18 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, 1,5 млн руб.). «Если уложить с затратами на строительство дома (около 2 млн руб.), стоимость домовладения очутится сравнима с ценой одно- или двухкомнатной квартиры у МКАД», – рассуждает Лещев. Истина, квартиры в Московском регионе все чаще прелагают уже с отделкой, а возведение и обустройство дома для непрерывного проживания может затянуться, если нет денег на стройку.

Но все же «неопровержимый плюс УБП – возможность начать строить дом тогда, когда это спокойно владельцу, не влезая в долги, – говорит Андрей Кройтор. – Покупка земли также может сделаться хорошей инвестицией при грамотном подходе к ее выбору. Спрос на УБП сохраняется даже в кризисные этапы – так, во II квартале 2016 г. он составлял 50% от всех сделок – а значит, вечно есть шанс перепродать участок в дальнейшем». Но основная мотивация – жажда сэкономить: «в большинстве своем это не самая состоятельная публика».

Желающих покупать землю гектарами под стройка резиденций совсем мало. Впрочем, по данным аналитиков Point Estate, и в элитном сегменте на часть УБП приходится 43% предложения (столько же – на коттеджи). “Год назад ряд крупных застройщиков переместили большую часть своих объектов из формата участков с подрядом в формат участков без подряда. В июне 2015 г. участки без подряда занимали лишь 5% общего объема элитного рынка. В первом полугодии 2016 г. сегмент пополнился новоиспеченными предложениями в двух известных поселках: «Николино» на Рублево-Успенском шоссе и Crystal Istra на Новоиспеченной Риге», – говорится в релизе компании.

На круглогодичной выставке домов «Малоэтажная край» на «Белой даче» посетителей спрашивали о том, на какую стоимость дома они рассчитывают. Год назад большинство (39% опрошенных) отвечали, что до 1 млн руб., 33% именовали сумму в 1-3 млн руб. В этом году дом за миллион хотели купить 34%, дом за 1-3 млн руб. – 23%. На сумму от 3 млн до 5 млн руб. в прошедшем году планировали строиться 10,5% респондентов, в 2016 г. – 7%. Дома за 5-10 млн руб. год назад интересовали 2% посетителей, сейчас их вдвое меньше. “Зато показался спрос на покупку от 10 млн руб.”, – говорится в распространенном компанией релизе (меньше процента). Образцово треть посетителей выставки затруднились с ответом. «Кризисные явления заставляют людей переоценивать и оптимизировать затраты», – комментирует Роман Коняхин, управляющий «Малоэтажной краем».

“Рынок по-прежнему находится в тяжелом состоянии. Похоже, что до дна мы-таки добрались, – констатирует Дмитрий Гордов. – Посредственный чек по отношению к 2015 г. уменьшился на 10%, хотя увеличилось число сделок. 80% всех покупателей в комфорт- и эконом-сегментах желают участок без подряда”. На участки с готовыми домами, по оценке Гордова, доводится около 20% от общего числа запросов. В целом по базару, по данным «Миэля», 57% спроса приходится на построенные коттеджи, 19% — на участки (в 2015 г. – 29%). «Спрос на УБП довольно стабилен, хотя сократился на 15-20% по сравнению с двумя годами ранее, — оценивает Терентьев. — Но с этим спросом можно трудиться, если есть нормальный продукт, что демонстрируют грамотные правящие компании».

Посетите магазины партнеров:

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные поля помечены *