Поправки в закон о долевом строительстве увеличат затраты девелоперов на 15-20%

0

В Думе на финишную ровную выходит обсуждение поправок в 214-ФЗ; губернатор Ленинградской области заявил о переходе к новоиспеченной схеме территориального зонирования; в Петербурге понижают высоту и плотность застройки.

С федеральными инициативами девелоперы смирились. Выговор идет о предъявлении достаточного собственного капитала (на сумму не менее 5% от стоимости квартир в торговле) или поручительства, о размещении в открытом доступе «дополнительных сведений», о создании банковской схемы финансирования стройки, которая будет действовать параллельно с привычной «долевкой» (а потом, видимо, исподволь ее заменит). Например, компания «УНИСТО-Петросталь» рассчитывает за год ввести около 70 000 кв. м жилья, реализовать – примерно столько же, в деньгах это 400–450 млн руб. Значит, понадобится зарезервировать (или получить банковскую гарантию) на 25 млн руб. «Дело не лишь в деньгах, – говорит гендиректор компании «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев. – Возникают новоиспеченные организационные проблемы, на решение которых требуются и время, и специалисты. Любой день появляется новая бюрократическая головоломка».

В компании «Дальпитерстрой» витки в 2–3 раза больше, фирма одновременно ведет более 20 объектов. Соответственно, и гарантии потребуются солидные. «У нашей фирмы серьезный земельный банк, – сообщает руководитель «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. – В денежном выражении его с резервом хватило бы на гарантии. Но непонятно, может ли такой актив служить обеспечением. Кроме того, новоиспеченная схема ставит под сомнение привычный (и удобный застройщикам) формат труды, когда под каждый проект создается самостоятельное юрлицо. Это, кстати, облегчало контроль за целевым использованием оружий».

По мнению Аркадия Скорова, поправки в 214-ФЗ приведут к появлению новоиспеченных ЖСК: хотя эта форма считается менее надежной и льготная ипотека кооперативам недоступна, зато и новоиспеченные ограничения на них не распространяются. То есть федеральный центр может получить итог, обратный ожиданиям.

Когда поправки в 214-ФЗ обсуждали в Думе, депутат Николай Гончар приметил, что безопасность – это дорого: «Любое из семи положений законопроекта приводит к удорожанию стройки минимум на 10%». Участники рынка оценивают стоимость поправок в 15–25% от льющихся затрат на строительство. Если на растущем рынке девелоперы могли себе позволить включить желая бы часть дополнительных расходов в цену квадратного метра, то на падающем – вряд ли. Скорее итого, речь пойдет не о повышении цен, а о сокращении объемов застройки. Кстати, недавно на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова прозвучала увлекательная тема: специалистам предложили предусмотреть возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Как раз на случай неожиданного падения рынка. То есть правительство такой сценарий тоже имеет в облику.

В Петербурге активно обсуждают предстоящие изменения в региональные нормативы и в правила землепользования и застройки. Ключевые моменты: понижение вышины новых проектов до 40 м (12 этажей), снижение коэффициента использования территорий с 2,3 до 2, увеличение заявок по наличию мест в детских садах и школах, парковок и проч. По оценке зодчего Сергея Орешкина, «новые ПЗЗ минимум на 30% ухудшают условия девелопмента». Председатель петербургского Комитета по градостроительству и зодчеству Владимир Григорьев объясняет понижение высотности опять-таки требованиями федерального законодательства: «Если ранее мы считали, что должны сохранять только исторические виды, открывающиеся из середины города, то теперь мы смотрим на город и снаружи. Да, гайки закручиваются, но поверьте – не нами, а органами, отвечающими за сохранение объектов цивилизованного наследия, из совершенно благородных побуждений».

Нормативы и ПЗЗ вступят в силу, по-видимому, в крышке весны, а потом их снова будут подправлять, приводить в соответствие с охранным законодательством. Решительная версия появится в конце года. Скорее всего, новые заявки будут распространяться на все проекты, по которым еще не получено распоряжение на строительство. Возникает огромная «пояс неопределенности».

Ужесточение требований к застройке городских территорий могло бы повергнуть к очередной волне исхода девелоперов в Ленобласть. Но и там поджидают сюрпризы. Территорию региона поделят на «алую», «желтую» и «зеленую» зоны. Самые мягкие и комфортные обстоятельства для застройщиков сохранятся в отдаленных районах, в «зеленой» зоне, куда строителей и так калачом не залучишь, нет спроса. В «желтой» муниципальные власти готовы выкупать построенную девелоперами «социалку», однако строители должны оплатить половину затрат на инженерию и пути для новых кварталов. В «красной» будет действовать запрет на перевод сельхозземель в земли поселений, за социальные объекты уплатят лишь 50%, проблемы с дорогами и инженерными мощностями будут решаться в рамках отдельных соглашений. По факту – их придется хватать на себя застройщикам. В «красную» зону войдут территории между рубежами Петербурга и так называемой второй кольцевой, дорогой А120.

Причина введения новоиспеченных ограничений понятна: по объемам ввода жилья Ленобласть стремительно догоняет Петербург. В прошедшем году в области сдали 2,3 млн кв. м (в городе – 3 млн кв. м). НДФЛ новоселы платят в Петербурге, а социальные затраты (места в детских учреждениях, поликлиниках, общественный транспорт и проч.) несет район. В прошлом году застройщики перечислили в областной бюджет примерно 2 млрд руб. налогов, но затраты казны на обеспечение новостроек составят более 2,5 млрд. Заработать на торговле участков под застройку областные власти не могут: девелоперы, как правило, приобретают землю у частных обладателей. Новый порядок призван сдержать стихийный рост квартальной застройки пригородных зон.

Борис Латкин, гендиректор компании Rocket Group, полагает, что в запрещенье на перевод сельхозземель под застройку есть определенный смысл. Но полезнее было бы разболтать действие 46-й статьи Градкодекса (о проектах КОТ). В Ленобласти госземель немного, территории, пригодные под застройку, в основном частные, об этом не раз сообщали представители администрации. Вице-губернатор ЛО Михаил Москвин подчеркивает, что окончательная версия программы «Светофор» (под таким наименованием реформа зонирования закрепилась в СМИ) будет принята в мае-июне, после всестороннего обсуждения с представителями бизнеса и муниципалами.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и стройка Петербурга»

Посетите магазины партнеров:

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные поля помечены *