«Я не торговец по природе»

0

Выходец из Индии Судхир Гупта приехал в Россию в 70-х гг. прошедшего века. Основанная им группа Amtel за 26 лет своего существования пробовала заниматься различными обликами бизнеса: поставляла каучук, торговала электроникой, производила шины, водку, минеральную воду и чай. В 2005 г. Amtel приобрела голландского производителя шин Vredestein, через несколько лет Гупта продал собственный пакет в Amtel-Vredestein, а вырученные средства вложил в недвижимость, рассказывает бизнесмен. Cегодня основной бизнес Amtel – собственно операции с недвижимостью, портфель компании Amtel Properties составляет 1 млн кв. м и оценивается почти в $450 млн. В интервью «Ведомостям» Гупта рассказал, что будет строиться на этой земле.

– Группа Amtel за свою историю занималась многими проектами. Какой бизнес был наиболее доходным?

– Торговля электроникой. Мы занимались этим два года в начине 90-х, были дистрибуторами ведущих компаний.

– А почему вышли?

– Я не торговец по натуре, мне хотелось заниматься чем-то более концептуальным.

– После электроники вы занимались производством чая, водки и минеральной воды. Отчего вышли из него?

– Да, у нас были три хорошие фабрики с российскими партнерами. Мы занимались этим бизнесом пять лет, но после возникло недопонимание с партнерами по поводу дальнейшего развития. Я считал, что мы должны были 50% прибыли тратить на развитие бренда, 30% – на развитие компании и 20% направлять на дивиденды. А они желали получать 80% прибыли в виде дивидендов. Поэтому я продал свою часть.

– Правильно ли я понимаю, что одним из этих партнеров был нынешний руководитель Росалкогольрегулирования Игорь Чувствован, а также бизнесмены Игорь Крисковец и Владимир Лавровцев?

– Да. Вы сами об этом недавно написали.

– После торговли продовольственных активов вы долгое время занимались шинным бизнесом. Но в 2007 г. реализовали его (в 2008 г. компания Amtel-Vredestein обанкротилась). Сделка была денежной? Вы получили денежки за свой пакет в Amtel-Vredestein или отдали его за долги?

– Конкретные цифры я не буду именовать. Вырученные средства позволили мне сформировать и развить девелоперский бизнес.

Основной бизнес

– Что из себя ныне представляет группа Amtel?

– Основной бизнес группы сосредоточен в компании Amtel Properties. Она специализируется на развитии коммерческой инфраструктуры – офисных комплексов, отелей, логистической недвижимости. Кроме этого в нее входит госпиталь на 350 койко-мест, размещённый в самом центре Тбилиси. Мы последние три года занимались его реконструкцией и ребрендингом. Вдвое расширили число филиалов, закупили новое оборудование, выстроили систему управления, которая трудится, приносит прибыль.

– То есть возможно, что вы запустите аналогичные проекты?

– Безусловно, с точки зрения экономики такие проекты имеют право на житье. Наш первый опыт показал, что доходность у них довольно высока и сопоставима с доходностью объектов коммерческой недвижимости. Если при этом нам удастся повергнуть профессионального оператора, то вполне возможно, что запустим еще проекты в этом сегменте, в том числе и в России. Я нахожу, что как бизнес-модель госпитали в чем-то похожи на гостиницы. С одной стороны, лазарет предлагает для клиентов определенный объем профессиональных медицинских услуг, а с иной – сопутствующую инфраструктуру (палаты разного уровня комфорта, питание, сопровождение), объем какой может отличаться в зависимости от пожеланий и финансовых возможностей клиента. Потому в сегменте healthcare, как и в гостиничном, бренд, профессиональное управление, команда повышают доходность объекта.

Судхир Гупта

Председатель рекомендации директоров группы Amtel

  • Родился в 1958 г. в Нью-Дели, Индия. В 1983 г. окончил московский Университет товарищества народов

  • 1987

    Начинает поставлять каучук из Малайзии и Индонезии в СССР

  • 1990

    Организовал холдинговую компанию Amtel, какая занималась поставками электроники в Россию

  • 1993

    Amtel организует продуктовое производство и начинает спускать соки, минеральную воду и водку под брендом «Амтел»

  • 1997

    Выходит из продуктового бизнеса и консолидирует шинные активы

  • 2005

    Amtel приобретает голландскую Vredestein

  • 2005

    Учреждает компанию Amtel Properties

– Можете наименовать совокупный портфель недвижимости Amtel Properties?

– Сейчас у нас порядка 450 000 кв. м готовой недвижимости, а тяни портфель – свыше 1 млн кв. м.

– А сколько перспективных проектов?

– Точные цифры наименовать сложно, так как сегодня из-за экономической ситуации невозможно понять, что в среднесрочной перспективе будет реализовываться, а что нет. В этом году заканчиваем строить логопарк в подмосковном Клину. Приступаем к стройке большого современного хостела в Москве. Мы видим, что эта ниша не заполнена, а потенциал кушать. Далее мы будем следить за рынком. Нам принадлежит около 100 га земли в краях, где мы работаем. Так что это необязательно может быть Россия.

– В конце 2012 г. тяни бизнес Amtel Properties был оценен в $600 млн. Как изменилась эта оценка?

– Это была оценка интернациональной оценочной компании. Мы проводим ежегодно такую оценку. С 2015 г. мы будем озвучивать цифры в рублях. Буквальная оценка будет в апреле, предварительно цифра будет свыше 30 млрд руб. – в льющихся рыночных условиях это очень достойный результат.

– Каковы финансовые показатели Amtel Properties?

– Буквальные цифры не назову. По 2015 г. мы еще их не подводили, а в 2014 г. показатели были неплохие, так как на тот момент большая часть арендного потока была привязана к доллару. А сейчас все в рублях, потому в долларовом исчислении все финансовые показатели будут ниже.

Влияние кризиса

– Как сильно на вас сказался последний кризис?

– Он на всех сказался. Если некто будет говорить, что на нем не сказался, не верьте. Упала загрузка проектов во всех сегментах, упала долларовая доходность, упали доходы народонаселения, при этом стоимость финансирования заметно выросла. Конечно, снизилась стоимость стройки, однако этого все равно недостаточно. Лучше всего себя сейчас ощущает логистическая недвижимость. Там доходность упала, но при этом спрос на склады остается будет высоким и в этом сегменте себестоимость меньше, так как затраты почти не привязаны к доллару. Хуже итого в офисном сегменте, хотя у нас в бизнес-парке «Орбита» (технопарк «Орбита» и МФК «Орбита-2») площадью немало 200 000 кв. м совокупная заполняемость – около 80%. Ранее она была рослее – 98%, но, видимо, в нынешней ситуации это предел.

– Многие считают, что кризис – это пора хороших возможностей: можно приобрести качественные активы по хорошей стоимости. Вы с этим согласны?

– На самом деле хороших активов, которые можно приобрести дешево, пока не видим. Нам поступают разные предложения, но стоит лишь начать вникать в конкретный проект, который продается дешево, так разом какая-нибудь проблема в нем всплывает. Конечно, если будут интересные предложения, мы готовы будем их рассмотреть. В частности, мы уже приобрели аграрный участок на северо-западе Москвы под развитие хостела, потому что увидели потенциал.

– Многие девелоперы заледенили свои проекты до лучших времен. Особенно если есть крупные проекты. Вот у вас в Санкт-Петербурге кушать жилой комплекс «Пулковские высоты» на 450 000 кв. м. Что с ним?

– Я бы не сказал, что мы что-то заледенили. «Пулковские высоты» – долгосрочный проект, это часть нашего аграрного банка. Очень многое в проекте завязано на взаимоотношениях с правительством Санкт-Петербурга. В зоне, где будет реализовываться комплекс «Пулковские высоты», есть еще проекты ВТБ и частного израильского фонда. Все эти проекты должны быть гарантированы инфраструктурой со стороны правительства Санкт-Петербурга. Поэтому дальнейшее развитие будет зависеть то того, когда это будет сделано. Пока конкретные сроки нам не именуют. Впрочем, сейчас и спрос на жилые проекты в Санкт-Петербурге невелик, да и стоимость финансирования вытянулась, поэтому мы не спешим.

Отели и хостелы

– Вы в этом году объявили о выходе на базар хостелов. Первый проект на 3000 койко-мест. Не боитесь, что не сможете заполнить?

– Мы будем строить поочередно. Первая очередность – около 1000 койко-мест. Как только достигнем приемлемой загрузки, увидим итог, будем готовы строить вторую очередь. Мы считаем, что спрос на 1000 пунктов в таком большом мегаполисе, как Москва, где растет внутренний туризм, проходит большенное количество спортивных и культурных мероприятий, включая чемпионат мира по футболу, однозначно будет. Проект размещён удачно – хорошая транспортная доступность и рядом открывается станция метрополитен «Аминьевское шоссе». Крупные хостелы рассчитаны как на групповых туристов, так и на индивидуальных путешественников. Бизнес-модель профессионального хостела в чем-то схожа с лоукостерами в авиации. Потому в проекте мы уделяем большое значение сопутствующей инфраструктуре (парковка, переговорные горницы, интернет, прачечная, хранение багажа, питание). Это все также будет предлагаться клиенту как опция. При той поддержке, какую сегодня нам оказывает правительство Москвы, мы сможем открыть проект будет быстро – уже через 1,5–2 года.

Семейный бизнес

Сын Судхира Гупты, Даниэль, родился в Москве, обучался в Лондонской школе экономики и политических наук и занимает пост генерального директора Amtel Properties. «В половине 2000-х гг. рынок недвижимости Москвы развивался настолько бурно, что этого невозможно было не заметить, – рассказывал Даниэль Гупта «Ведомостям». – А у нас к тому поре скопился ряд непрофильных активов, которые достались в наследство от бизнесов различных лет. Например, старые корпуса завода «Орбита», где в советское время выпускались телевизоры. Я зачислил решение объединить эти активы в рамках одной структуры, так в 2005 г. показалась компания Amtel Properties».

– Аналогичные проекты еще планируете?

– Давайте сперва этот запустим.

– У вас на сайте упомянут проект «Верея» на Киевском шоссе. Что это за проект?

– Как вы ведаете, в 2014 г. мы открыли загородный курорт Hilton Garden Inn на Новорижском шоссе. Это была первая отель под управлением западного оператора в Московской области. И несмотря на то что мы открыли отель в начине кризиса, сейчас его заполняемость в выходные дни достигает 90%, поэтому мы находим проект крайне востребованным. Я даже сам там праздновал Новый год. Очевидно, что российский турист переориентировался на внутренний базар и готов к комфортному отдыху в Подмосковье. На Киевском шоссе мы думаем повторить этот эксперимент, хотя пока конкретной концепции проекта нет.

– Сингапурская компания City Developments по-прежнему является вашим партнером по отелю на Коровинском шоссе?

– Да.

– Они будут инвестировать во вторую очередь проекта?

– Если беспорочно, мы этот вопрос пока не обсуждаем. У них хорошая финансовая ситуация, новоиспеченный проект они могут себе позволить. Вопрос лишь в экономической целесообразности новоиспеченного проекта.

– С чем связан ребрендинг этой гостинцы в Holiday Inn?

– Гостиницей правил я, теперь ею должны заниматься профессионалы. В отношении всех наших гостиничных проектов это то, к чему мы в итоге влечёмся, – использовать известного международного оператора, чтобы повысить доходность объекта и стоимость нашего гостиничного портфеля. У нас три проекта с Hilton, одинешенек в Грузии с The Ascott и теперь новый партнер – Intercontinental.

Работы хватает

– В ваш портфель входит логистический комплекс на Украине. Не находите это риском в связи с ухудшением отношений между Россией с Украиной?

– Нет. Мы на Украине трудимся довольно давно. Еще в 90-х у нас там было два завода. Мы просто инвесторы – и на нас смотрят как на инвесторов. Работающий проект на Украине у нас один – логистический комплекс около 50 000 кв. м. Разумеется, доходность там тоже упала – в связи с падением гривны, однако загрузка составляет 94%, а арендаторами выступают интернациональные компании. Вопросов к нам со стороны местных властей нет.

– Продавать проект не планируете?

– Об этом выговоры пока нет. У нас также есть планы строить вторую очередь этого логистического комплекса. В льющейся ситуации рассматриваем варианты built-to-suit. Также в Киеве у нас есть и другой проект – торговый комплекс. Правда, его строительство мы пока отложили.

– Вы присутствуете в России, на Украине, в Белоруссии и Грузии. Нет планов по выходу в иные страны?

– Нет, пока хватает работы и с существующими проектами.

– А расширяться?

– В Белоруссии у нас подмахнуто соглашение с правительством республики о строительстве в самом центре Минска торгового комплекса. Пункт очень ходовое – рядом с центральным железнодорожным вокзалом, где город строит новоиспеченный транспортный хаб. Кроме того, площадка расположена рядом с нашим бизнес-центром и отелем. Должна выйти хорошая синергия. На 2,5 га мы планируем построить около 40 000 кв. м с паркингом.

– Нет ли планов по стройке жилья в Москве?

– Пока нет. Как нет и планов по выходу в другие регионы России. Неплохих предложений, как я говорил, на рынке мы пока не видим, а работы в Москве и Санкт-Петербурге нам хватает.

Выученные задания

– В 2013 г. компания планировала провести IPO. Планы выйти на биржу остаются в силы?

– У нас есть определенные обязательства перед ЕБРР, нашим акционером, по выходу на базары капитала, поэтому мы в любом случае будем к этому стремиться. Вероятно, что это будет частное размещение. Из-за ситуации на рынке конкретные сроки размещения именовать преждевременно, но от планов мы не отказываемся.

– У вас есть обязательство по выходу на конкретную биржу? Несколько лет назад компания сообщала о LSE.

– Таких обязательств у нас нет. Теоретически это может быть российская биржа или даже азиатская.

– У вас кушать уже опыт вывода на биржу шинной компании Amtel. Правда, она в итоге обанкротилась. Не размышляете, что инвесторы могут припомнить это в случае проведения IPO девелоперского подразделения?

Amtel Properties

Amtel Properties

Девелоперская компания
Акционеры: Судхир Гупта, Даниэль ГуптА, Европейский банк развития и реконструкции. Части и финансовые показатели не раскрываются.
Amtel Properties принадлежит ряд действующих объектов, среди каких бизнес-парк «Технопарк «Орбита» (около 100 000 кв. м) и МФК «Орбита-2» (105 000 кв. м), загородный курорт Hilton Garden Inn Moscow New Riga, отель Holiday Inn Moscow Seligerskaya в Москве, бизнес-центр с отелем Hampton by Hilton Minsk, апарт-отель Citadines Freedom Square Tbilisi в Грузии, логистический комплекс на Украине (Киевская обл.).

– Нет. Во-первых, я вышел из шинного бизнеса летом 2007 г., когда бизнес был на подъеме, а проблемы завязались в 2008 г.: компания была признана банкротом в конце 2008-го. С чем это связано? Безусловно, с кризисом. 50–60% этого бизнеса завязано на автопроме, какой встал и просто перестал платить, что и привело к банкротству. Во-вторых, мы для себя тоже выплеснули урок из этой истории. В частности, у компании не должно быть рослой кредитной нагрузки. Особенно в валюте, отличающейся от той, в которой ты зарабатываешь. Разумеется, кризисы случаются периодически, однако мы это учли, и в нашем девелоперском бизнесе рослой кредитной нагрузки нет.

– И какова эта кредитная нагрузка?

– Около $60 млн по всем краям вместе. Это немного. Почти все кредиты либо в рублях, либо в здешней валюте.

– Кто основной кредитор?

– Сбербанк и украинский Raiffeisenbank.

– $50 млн, которые вы получили от EБРР в 2013 г., уже израсходованы?

– Частично. Так, в Минске мы за 25 месяцев построили гостиницу Hampton by Hilton и бизнес-центр. Эти объекты уже отданы в эксплуатацию, а офисный комплекс полностью сдан. В Белоруссии, кстати, весьма комфортно работать – городская администрация очень активна, идет навстречу, соблюдаются все сроки согласований. Наш объект мы выстроили с опережением графика почти на год.

– Каким пакетом Amtel Properties владеет ЕБРР? По нашим подсчетам, получается возле 8% акций.

– Это конфиденциальная информация. Могу сказать, что ваша оценка ближня к правде.

Посетите магазины партнеров:

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные поля помечены *